+36 20 421 1818 iroda@drgarzopeter.hu

1. Mit jelent az elővásárlási jog?

Ha valakit jogszabályi rendelkezés, vagy elővásárlási jogot alapító szerződés alapján valamely ingatlanra vonatkozóan elővásárlási jog illet meg, és az ingatlant a tulajdonosa el akarja adni, ebben az esetben az elővásárlási jog jogosultja az ingatlan megvételére vonatkozó ajánlatot elfogadva ugyanazon feltételekkel, az ajánlattevőt megelőzve vásárolhatja meg az ingatlant.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdonosának a kapott vételi ajánlatot közölnie kell az elővásárlásra jogosultakkal. Az ingatlan átruházására irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás során a földhivatal felé be kell nyújtani az elővásárlásra jogosultak lemondó nyilatkozatát amennyiben elővásárlási jogukat nem kívánják gyakorolni, ha pedig ilyen nyilatkozat nem áll rendelkezésre akkor igazolni kell, hogy a vételi ajánlatot az eladó megfelelő módon közölte az elővásárlásra jogosultakkal, akik, ha határozott időn belül erre nem válaszolnak ez esetben úgy kell tekinteni, hogy jogosultságukat nem gyakorolják.

2. Mit és hogyan kell közölni az elővásárlásra jogosultakkal?

A vételi ajánlatot teljes terjedelmében közölni kell, ami azt jelenti, hogy nem elég csak a vételár összegéről tájékoztatást adni, hanem ki kell térni annak ütemezésére, az egyéb fizetési feltételekre, birtokbaadás időpontjára és a vevő személyére is. Épp ezért célszerű az adásvételi szerződés egy másolati példányát megküldeni az elővásárlásra jogosultak részére.

A vételi ajánlat közölhető postai úton, ekkor azonban nagyon fontos, hogy a közlés tértivevényes levél küldése útján valósuljon meg, mert csak így igazolható, hogy a címzett a levelet átvette-e, ha igen mikor, ha pedig a levelet nem vette át, annak mi volt az oka (pl. címzett az átvételt megtagadta, vagy a lakcím megváltozása miatt a küldemény nem volt kézbesíthető). Ha a visszaérkezett tértivevényen szereplő adatok szerint az elővásárlásra jogosult a vételi ajánlatot legalább 15 napja átvette (ez speciális esetben, pl., ha az elővásárlásra jogosult állami szerv, ez lehet 30 vagy 60 nap is), és arra nem válaszolt akkor úgy kell tekinteni, hogy elővásárlási jogával nem kíván élni és ugyanez a helyzet akkor is, ha a tértivevény „nem kereste” jelzéssel érkezik vissza, vagy a címzett az átvételt megtagadta. Ha azonban az értesítés a „címzett elköltözött” (lakóhelye ismeretlen) jelzéssel érkezik vissza a feladóhoz, ekkor nem tekinthető közöltnek az ajánlat.

3. Mi történik, ha egyszerre nagyszámú jogosulttal kellene közölni az ajánlatunkat?

Jogszabály alapján az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanok esetében (ilyen lehet pl. egy társasház teremgarázsa sok tulajdonossal) a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg. A jogszabály szerint az eladó nem köteles értesíteni a többi (nagyszámú) tulajdonost a vételi ajánlatról, ha az értesítés „rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna”. A Kúria egyik legfrissebb döntésében éppen a fenti példában említett egyik társasházi teremgarázs eladásával kapcsolatos bírósági eljárásban mondta ki, hogy a tulajdonos az elővásárlásra jogosultak nagy száma miatt valóban nem volt köteles értesíteni az eladásról az összes tulajdonostársat de abban mégis az elővásárlásra jogosultnak adott igazat, hogy ha az értesítés elmaradása ellenére a jogosult tudomást szerez az adásvételről, ebben az esetben 3 éven belül elővásárlási jogát mégis gyakorolhatja, hatálytalanítva ezzel egy akár 3 évvel korábban létrejött adásvételi szerződést. Ebből az ügyből kiindulva hasonló döntést hozhat a bíróság abban a 2. pontban említett esetben is, ha az eladó értesíti az elővásárlási jog jogosultját eladási szándékáról, de ez az értesítés  „címzett elköltözött”  jelzéssel érkezik vissza, és a jogosult új lakcíme ismeretének hiányában az eladó nem tudja közölni a vételi ajánlatot.

Jól látszik, hogy vevőként minden körültekintés ellenére is jelentős kárt szenvedhetünk el azzal, ha az akár három évvel korábban vásárolt ingatlanunkat az akkori vételáron, és feltételekkel kell az elővásárlásra jogosult számára átadnunk.

4. Honnan tudhatjuk, hogy egy ingatlant terhel-e elővásárlási jog, vagy sem?

Elővásárlási jog jogszabály alapján vagy szerződéssel keletkezhet. Jogszabály alapján osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanok esetén a tulajdonostársaknak minden esetben elővásárlási joguk van. Szerződéssel alapított elővásárlási jog esetén ennek létrejöttéhez arra is szükség van, hogy az elővásárlási jog az ingatlan tulajdoni lapján bejegyzésre kerüljön. Meg kell tehát nézni az adott ingatlan tulajdoni lapját mert abból kiderül, hogy az ingatlan osztatlan közös tulajdonban áll-e, és ha igen kik azok a tulajdonostársak, akiknek elővásárlási joguk van. Ha az ingatlanra szerződéssel alapítottak elővásárlási jogot, az is a tulajdoni lapból fog kiderülni, mert ilyen esetben az elővásárlási jog  a tulajdoni lapra (társasházak esetén a törzslapra) bejegyzésre kerül.

Mindezek alapján, a kellő körültekintés, és a buktatók elkerülése érdekében amennyiben a megvásárolni kívánt ingatlant elővásárlási jog terheli, vagy valamilyen oknál fogva ennek lehetősége felmerül, érdemes már az ingatlanvásárlást megelőzően is ügyvédi segítséget kérni.

Kérdése van? Készséggel állunk rendelkezésére!